厂房宿舍改公寓出租，需提前知悉并防范以下法律风险：
1. 行政处罚风险：未取得审批手续擅自改造出租，行政机关可能责令停止违法行为、限期改正、罚款，甚至没收违法所得。例如某业主未经审批将1000平方米厂房宿舍改造成20间公寓出租，被城乡规划部门查处，最终被罚款5万元并责令恢复原状。
2. 合同无效风险：改造出租行为违法，签订的租赁合同可能被认定为无效。如承租人因房屋未通过消防验收起诉要求确认合同无效并退还租金，法院会支持其诉求，出租方不仅需退还租金，还需赔偿搬家费等损失。
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厂房宿舍改公寓出租的处理结果，可能受以下特殊情况影响：
1. 历史遗留问题：早年改造并出租的老旧厂房宿舍，若当时因政策或监管原因未办全审批手续，但长期作为公寓使用且无安全事故，相关部门可能按“尊重历史、分类处理”原则，要求补办手续或安全整改，而非直接认定违法拆除，处理较灵活。
2. 公共利益需求：若厂房宿舍所在区域属城市更新或旧区改造范围，改造成公寓是为满足周边低收入群体住房需求，且符合保障性住房政策，政府部门可能简化审批或提供政策支持，使改造行为合法化，对处理结果有利。
3. 产权争议：产权不清晰、存在共有权纠纷或抵押查封等权利限制的厂房宿舍，会影响改造出租审批和实施。例如共有产权人之一未经其他共有人同意擅自改造，即便通过部分审批，其他共有人也可通过法律途径主张权利，导致项目停滞或撤销，影响处理结果。
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厂房宿舍改公寓出租的合法性，可依据《中华人民共和国城乡规划法》等法律法规分析：
《中华人民共和国城乡规划法》第四十三条规定：“建设单位应当按照规划条件进行建设；确需变更的，必须向城市、县人民政府城乡规划主管部门提出申请。变更内容不符合控制性详细规划的，城乡规划主管部门不得批准。”厂房宿舍原规划用途为员工居住，改为公寓属于变更规划用途和功能，未申请并获批准擅自改造出租即违法。此外，《中华人民共和国消防法》第十三条明确，按国家工程建设消防技术标准需消防设计的建设工程竣工，实行消防验收制度，未经验收或验收不合格不得投入使用。厂房宿舍改公寓若涉及消防设计变更，未通过消防验收就出租也违法。综上，改造未履行规划变更审批和消防验收程序即违法，反之则合法。
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厂房宿舍改公寓出租的合法性需结合具体情况判断，以下为不同情形分析：
1. 改造前已向住建、消防等部门申请并获批准，且改造后房屋符合建筑安全、消防安全、采光通风等强制性标准，出租行为合法，因改造经过规范审批，能保障居住安全和基本生活条件。
2. 未经任何部门批准，擅自改变厂房宿舍结构（如拆除承重墙体）、增加居住单元或未达消防验收标准（如消防通道狭窄、灭火器材不足），则改造出租违法，违反《城乡规划法》《建筑法》等规定。

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